L’acquéreur, même tiers au mandat de vente, engage sa responsabilité civile délictuelle envers l’agent immobilier si, par son comportement fautif, il l’a frauduleusement évincé de la transaction et l'a ainsi privé de sa commission.
Une agence immobilière reçoit un mandat non exclusif de vente pour une villa, moyennant une commission de 6 % du prix de vente à la charge de l’acquéreur. L’agence fait visiter la villa à un candidat acquéreur mais la vente est directement conclue entre ce dernier et le vendeur mandant, sans que l’agence qui les a mis en relation perçoive sa commission. Celle-ci met alors en cause la responsabilité de l’acquéreur lui réclamant des dommages-intérêts pour un montant correspondant à celui de à la commission (150 000 €).
Elle obtient gain de cause.
En effet, si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses.
L’acquéreur avait ici connaissance du droit à rémunération de l'agent qui lui avait fait visiter le bien ; en outre, la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Par ailleurs, l'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. Le comportement de l’acquéreur, éclairé par les termes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisait une volonté d’agir en fraude des droits de l’agent immobilier.
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