Les dispositions réputant non écrites des clauses d'un bail sont inapplicables à la demande visant à neutraliser la clause limitant la durée du bail d'un terrain, qui s'analyse en une demande de requalification en bail commercial et est donc soumise à la prescription biennale.
Le propriétaire d'un terrain nu supportant une station de lavage démontable le loue à une société. Le contrat de location est conclu en 2009 pour une durée de 7 ans. A l'expiration de cette durée, le bailleur donne congé à la locataire. Celle-ci invoque alors le caractère non écrit de la clause prévoyant la durée du contrat, faisant échec à son droit au renouvellement du bail, et demande l'annulation du congé.
Les parties s'opposent alors sur la question de la prescription applicable à cette demande : si l'on applique les dispositions de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) au bail qui était en cours à la date d'entrée en vigueur du texte, la clause litigieuse est réputée non écrite (C. com. art. L 145-15), et la demande est donc imprescriptible ; si l'on applique à cette demande les dispositions antérieures à la loi Pinel, la sanction applicable est la nullité de la clause (C. com. ex-art. L 145-15), ce qui conduit à retenir l'application du délai de prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce ; c'est également cette prescription qui s'applique si l'action est analysée comme une action en requalification du contrat en bail commercial.
La Cour de cassation tranche en faveur de cette dernière solution : les dispositions réputant non écrites certaines clauses d'un bail (C. com. art. L 145-15 précité) ne sont pas applicables à une demande en requalification d'un contrat en bail commercial. En l'espèce, la demande de la locataire, qui tendait à la requalification en bail statutaire de la convention de location de terrain nu, était soumise à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention.
Par suite, la demande était prescrite.
A noter :
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le 24 juin 2014, sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial (C. com. art. L 145-15). L'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ. 19-11-2020 n° 19-20.405 FS-PBI : BRDA 1/21 inf. 15). La Cour de cassation a jugé que ces dispositions sont d'application immédiate aux baux en cours, si la procédure est introduite postérieurement (Cass. 3e civ. 19-11-2020 n° 19-20.405 FS-PBI précité ; Cass. 3e civ. 21-4-2022 n° 21-10.375 F-D : BRDA 2/23 inf. 17).
Encore faut-il cependant que, au-delà de la question de leur application dans le temps, ces dispositions soient matériellement applicables à la demande en cause. Tel n'était pas le cas, en l'espèce, juge la Haute Juridiction : en se prévalant de l'inopposabilité de la clause de durée, le locataire revendiquait l'application du statut des baux commerciaux et sa demande était une action en requalification soumise au délai de prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce.
Documents et liens associés
Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23.103 FS-B, Sté Valbanet c/ Sté l'Immobilière européenne des Mousquetaires
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