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20 novembre 2023
Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail commercial des délais pour régler un arriéré de loyers, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise malgré la mauvaise foi du bailleur à s'en prévaloir.
La mauvaise foi du bailleur commercial n'empêche pas l'acquisition de la clause résolutoire
©Gettyimages

Le juge peut, en accordant des délais de paiement au locataire, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire d’un bail commercial, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (C. com. art. L 145-41).

Le propriétaire de locaux commerciaux agit contre son locataire en vue de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de loyers. Une ordonnance de référé non frappée d'appel autorise le locataire à s'acquitter de sa dette locative (20 031 €) en 24 mensualités et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, tout en prévoyant leur reprise immédiate à défaut de paiement d'une seule mensualité selon l'échéancier fixé. Le locataire n'ayant pas réglé la totalité de sa dette à l'issue du délai accordé, le bailleur demande l'expulsion du locataire.

Une cour d'appel considère que la clause résolutoire n'a pas joué car elle a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur. En effet, le solde restant dû, 31 €, était minime par rapport à l'importance de la dette initiale et le locataire avait versé 20 000 € en 8 mois alors que l'ordonnance lui avait octroyé 24 mois pour apurer sa dette.

La Cour de cassation censure cette décision (Cass. 3e civ. 26-10-2023 n° 22-16.216 FS-B) : lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au locataire commercial des délais de paiement en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur à s'en prévaloir puisse y faire obstacle.

A noter :

En application de la règle selon laquelle les contrats doivent être exécutés de bonne foi (C. civ. art. 1104, al. 1), une jurisprudence ancienne et constante exige que la clause résolutoire d'un bail commercial soit mise en œuvre de bonne foi (notamment, Cass. com. 7-1-1963 : Bull. civ. III n° 16). Tel n'est pas le cas lorsque le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu'il savait que le locataire était en vacances (Cass. 3e civ. 16-10-1973 n° 72-11.956  : Bull. civ. III n° 529 ; Cass. 3e civ. 15-12-1976 n° 75-15.377 : Bull. civ. III n° 465). 

La Cour de cassation avait étendu cette condition de bonne foi au cas dans lequel le locataire a obtenu en référé l'octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire : si le locataire ne parvenait pas à s'acquitter de sa dette dans les délais et conditions prévus par l'ordonnance de référé en raison de la mauvaise foi du bailleur, les juges du fond pouvaient refuser de constater la résiliation du bail (Cass. 3e civ. 5-7-1995 n° 1532 D :  RJDA 8-9/95 n° 945). Dans la décision commentée, elle revient sur cette solution : si le locataire n'a pas satisfait à ses obligations une fois les délais expirés, la bonne ou mauvaise foi du bailleur est sans influence, la clause résolutoire produisant son effet.

Documents et liens associés : 

Cass. 3e civ. 26-10-2023 n° 22-16.216 FS-B, SCI X c/ Sté Auto-Team carrosserie

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