Le locataire commercial ne peut pas invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers sur le fondement d'infiltrations affectant le local loué : encore faut-il établir que ces infiltrations ont rendu le local impropre à l'usage auquel il était destiné.
Invoquant le non-paiement des loyers, le propriétaire d'un local commercial agit contre son locataire en résiliation du bail. Le locataire se prévaut alors de l'exception d'inexécution, le propriétaire ayant selon lui manqué à son obligation de délivrance à raison d'infiltrations affectant le local loué.
Une cour d'appel donne raison au locataire et ordonne la consignation des loyers, retenant que peu importe que l'exploitation ne soit pas totalement impossible, l'exception d'inexécution étant justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail.
La Cour de cassation censure cette décision (Cass. 3e civ. 6-7-2023 n° 22-15.923 FS-B) : les juges du fond auraient dû vérifier si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.
A noter :
Le paiement des loyers aux termes convenus est l'une des obligations essentielles du locataire (C. civ. art. 1728). Le locataire ne peut en principe pas valablement s'en dispenser en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour de cassation ne lui reconnaissant le bénéfice de l'exception d'inexécution que dans des circonstances exceptionnelles, notamment en cas d'impossibilité totale pour lui d'utiliser les locaux loués (Cass. 3e civ. 31-10-1978 n° 77-11.355 : Bull. civ. III n° 252 ; Cass. 3e civ. 21-12-1987 n° 86-13.861 : Bull. civ. III n° 212) ou, au moins, en cas d'impossibilité d'en user conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ. 21-11-1990 n° 89-16.189 P : RJDA 2/91 n° 96).
La décision commentée montre que cette solution est appliquée avec rigueur, et qu'il ne suffit pas de constater l'inexécution par le bailleur d'une obligation essentielle du bail pour justifier la mise en œuvre de l'exception d'inexécution.
Documents et liens associés :
