Lorsque, du fait de sa prolongation, la durée du bail commercial excède 12 ans, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, même si la demande de renouvellement a été formée avant l’expiration des 12 ans.
A défaut de congé, le locataire commercial qui veut obtenir le renouvellement de son bail peut en faire la demande à tout moment au cours de sa prolongation (C. com. art. L 145-10, al. 1). Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (C. com. art. L 145-12, al. 3). Lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n’est pas applicable (C. com. art. L 145-34, al. 3).
Un locataire commercial, dont le bail a débuté le 30 juin 2000 et qui s’est poursuivi au-delà du terme contractuel de 9 ans, sollicite son renouvellement auprès du bailleur en mai 2012. Ce dernier accepte le principe du renouvellement, mais saisit le juge pour voir fixer le loyer à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré. Pour s’opposer à cette demande, le locataire soutient que, quelle que soit la date de prise d'effet du nouveau bail, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé s’applique, dès lors que le locataire a notifié au bailleur la demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n'ait atteint 12 années.
La Cour de cassation rejette cette argumentation pour les raisons suivantes. Le fait que le locataire puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L 145-10, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement. En cas de tacite prolongation, le nouveau bail prend effet, conformément à l'article L 145-12, à compter de l'expiration de la prolongation du bail précédent, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et l'ancien bail expire la veille de la date de prise d'effet du nouveau bail. En l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, date à laquelle le bail renouvelé avait donc pris effet, et le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit 12 ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.
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