La clause d’un bail commercial prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer sans limitation de durée ni plafond s’analyse en une clause de révision du loyer à la seule hausse et doit être réputée non écrite.
La détermination du loyer originaire d’un bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties. En revanche, la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par le Code de commerce et toute clause qui y déroge est réputée non écrite (C. com. art. L 145-37 s. et art. L 145-15).
Un bail commercial comprend une clause stipulant que le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise de date d'effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5 % par an.
Une telle clause constitue-t-elle un mode de détermination du loyer originaire ou une clause de révision en cours de bail du loyer ?
La Cour de cassation juge que la clause qui prévoit que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans prévoir de limite de plafond ni durée, ne détermine pas le loyer initial du bail, mais organise sa révision automatique à la seule hausse. Une telle clause, qui a pour effet de faire échec aux règles d'ordre public de la révision du loyer, doit être réputée non écrite.
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