Le glissement dangereux d’un contrat de prestation de services vers une sous-location

Le propriétaire d’un immeuble à usage de stockage et bureaux de 2.232 m² l’a loué à un exploitant unique en vue de « la mise à disposition en libre-service auprès des entreprises et des particuliers de surfaces de petites dimensions modulables destinées à l'entreposage, le stockage ou l'archivage de marchandises, matériels ou consommables et accessoires destinés à l'emballage ». Le bail interdisait la sous-location sans le consentement du bailleur.

En cours de bail, le propriétaire a découvert sur la devanture des locaux un panneau « Bureaux à louer » et, après avoir relevé 17 noms de sociétés sur la boîte à lettres, a fait constater par huissier que cinq autres sociétés occupaient les locaux sans qu’il en ait été informé.

Après avoir rappelé au preneur les clauses du bail relatives à la destination et à la sous-location, il lui a notifié un mémoire préalable afin de réajustement du loyer pour tenir compte des sous-locations, puis l’a assigné devant le juge des loyers de Rennes. Ce dernier s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance, lequel a rejeté les demandes du bailleur. La cour d’appel a confirmé le jugement mais en déclarant l’action irrecevable comme prescrite car engagée plus de deux années après la découverte de l’existence de sous-locations non autorisées.

Sur pourvoi du bailleur, la Cour de cassation, par un arrêt du 9 septembre 2021, a cassé l’arrêt déféré au motif que « la prescription de l'action en augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail » - et non de la date à laquelle il a été informé de l’existence d’une sous-location. Cet arrêt (Cass. 3^e civ., 9 sept. 2021, n° 20-19.631) avait été remarqué (v. not. : T. Brault, « Point de départ de la prescription de l'action en réajustement du loyer (sous-location) », AJDI 2022, p. 282 ; E. Chavance, Loyers et copropriété n° 11, 1^er nov. 2021, 169).

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Rennes autrement composée était donc de nouveau appelée à statuer sur l’action du bailleur afin de réajustement du loyer, et sur les moyens de défense du preneur qui notamment persistait à opposer l’irrecevabilité de la demande et à titre subsidiaire demandait d’écarter la qualification de sous-locations au profit de celle de contrats de prestation de services.

Par l’arrêt commenté du 12 octobre 2022, la cour d’appel de Rennes, après avoir déclaré recevable l’action du bailleur, s’est donc attachée à déterminer la véritable qualification des contrats en cause.

Le preneur avait en effet conclu avec ses clients des contrats dénommés « contrats de prestation de services et de mise à disposition de bureaux ». Chargés, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, de « donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée », les juges rennais ont relevé les circonstances suivantes :

- le preneur est immatriculé au RCS sous le code NAF 5210 B « entreposage et stockage non frigorifique » ;

- des bureaux sont mis par le preneur à disposition d'entreprises extérieures ;

- en plus du preneur, cinq sociétés occupent les lieux loués, dont quatre d'entre elles n'occupent qu'un bureau, seule une société occupant un bureau et un box ;

- au vu des contrats et factures joints au constat d'huissier, il apparaît que le contrat de mise à disposition d'un bureau au profit d'une entreprise mentionne précisément le numéro de bureau qui lui est affecté ainsi que sa surface ;

- ce contrat prévoit une contrepartie financière qui est fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services ; les bons de commande mentionnent comme libellé de la prestation « prestations de services et mise à disposition du bureau de X m² par mois »  ;

- les entreprises ayant souscrit le contrat ont accès à leur bureau 7/7 jours et 24/24 h, s'engagent à le maintenir dans un bon état d'entretien et en assurent la fermeture ;

- la durée des contrats de mise à disposition est fixée à un mois renouvelable par tacite reconduction, mais le constat d'huissier établit que plusieurs des sociétés occupent les locaux depuis plusieurs années, de sorte que ces mises à disposition ne peuvent être qualifiées de temporaire et précaire comme tente de le soutenir le preneur ;

- il en résulte que les entreprises ayant conclu le contrat de mise à disposition avec le preneur disposent d'une jouissance exclusive du bureau qu'elles louent sans limitation dans le temps ;

- la mise à disposition de bureaux n’entre pas dans le champ de l’activité du preneur déclarée au registre du commerce et des sociétés, ni même dans son objet social, et ne peut davantage être considérée comme une activité connexe ou complémentaire de son activité principale de mise à disposition de lieux de stockage.

Et la cour de conclure ainsi son analyse : « Il en résulte que la prestation essentielle du contrat passé avec le preneur est bien la mise à disposition de bureaux et non la fourniture de prestations. Les prestations fournies comme l'entretien, l'accueil et la sécurité, l'assurance et la wifi ne sont, en l'espèce, que des prestations accessoires à la fourniture de bureaux. » « Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater l'existence de plusieurs contrats de sous-locations portant sur les lieux loués par le bailleur au preneur. Le jugement sera ainsi intégralement réformé ».

Dès lors, le succès de l’action en réajustement du loyer principal ne faisait guère de doute, au vu de l’arrêt de cassation du 9 septembre 2021, dès lors que le bailleur avait notifié un mémoire préalable moins de deux ans suivant la date à laquelle il avait pu avoir connaissance du prix des sous-locations grâce au constat d’huissier qu’il avait fait diligenter.

L’arrêt commenté a ainsi le mérite d’exposer un ensemble d’indices permettant de vérifier la réalité de la qualification d’un contrat de prestation de services.

Il s’agit là d’un enjeu majeur chaque fois que le propriétaire de locaux commerciaux conclut un tel contrat, puisque, le statut des baux commerciaux étant écarté par le choix d’un type de convention qui n’est pas assimilable à un bail, les relations contractuelles sont alors organisées en toute liberté par les parties.

Encore faut-il que ce contrat soit à l’abri d’une requalification. A cet égard, son bénéficiaire peut engager une action à cette fin, dans le délai de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, laquelle court à compter de la date de conclusion du contrat initial. Cependant, dans le cas où il est démontré que la conclusion du contrat a été entachée de fraude, le délai est suspendu (v. pour des applications de cette exception à l’action en requalification d’un contrat de prestation de services en bail commercial soumis au statut : Cass. 3^e civ., 19 nov. 2015, n° 14-13.882 ; Cass. 3^e civ., 23 sept. 2021, n° 20-10.812 F-D).

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt commenté, au bailleur qui demandait de requalifier en sous-location les contrats de prestation de services, le preneur aurait-il pu opposer l’irrecevabilité de cette action comme ayant été engagée après l’expiration de la prescription biennale ?

A la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, il n’apparaît pas que ce moyen ait été soulevé.

Mais, l’aurait-il été, il n’avait aucune chance de prospérer : le bailleur étant tiers au contrat passé entre le preneur et ses prétendus bénéficiaires ou supposés sous-locataires, il n’exerçait pas à proprement parler une action en requalification mais une action en réajustement du loyer principal liée à la démonstration de la véritable nature d’un contrat auquel il était étranger. La prescription ne peut être en effet opposée qu’à la partie contractante qui demande judiciairement la requalification de son titre.

L’enjeu de la qualification est essentiel en présence d’un contrat de prestation de services consenti par un preneur au profit d’un tiers, lorsque le bail lui fait interdiction de sous-louer les locaux.

A condition que la pureté du contrat ne soit pas discutable, l’interdiction de sous-louer n’y fait normalement pas obstacle, et le bailleur « principal » ne dispose d’aucune action, notamment afin de réajustement du loyer, le cas échéant. Encore faut-il que le bail n’interdise pas au preneur toute forme de mise à disposition des locaux au profit d’un tiers.

Dans le cas contraire, le bailleur pourra soit engager une procédure afin de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et l’inopposabilité du contrat de prestation de services, soit agir en rajustement du loyer s’il établit que le sous-contrat a la nature d’une sous-location.

C’est cette dernière voie qui a été choisie par le bailleur dans l’espèce commentée.

L’incertitude vient de ce qu’un bail commercial peut être accompagné de services fournis au preneur par le bailleur : nettoyage et entretien des locaux, maintenance technique, mise à disposition de mobilier et de matériels de bureautique, accès à des services collectifs, à des salles de réunion et à des espaces communs, permanence téléphonique, accueil, etc. Ces services particuliers sont habituellement facturés en sus du loyer et des charges.

La ligne de démarcation peut être alors difficile à déterminer par rapport à un contrat de prestation de services qui comprend lui aussi généralement la mise à disposition d’un local et un ensemble de services associés. Le prix total du contrat inclura forfaitairement les deux volets, comme c’est le cas notamment dans les centres d’affaires ou les espaces de coworking. Il peut aussi comprendre un forfait de base et des prestations « à la carte ».

Pour déterminer la nature juridique véritable du contrat, il conviendra donc d’abord de rechercher si les conditions d’application du statut des baux commerciaux sont réunies pour le bénéficiaire : notamment, jouit-il de façon exclusive d’un local stable et permanent, et possède-t-il une clientèle propre, sans contraintes de gestion incompatibles avec l’exploitation d’un fonds de commerce ? Les obligations respectives des parties sont-elles compatibles avec un bail ? L’objet principal du contrat est-il la mise à disposition d’un local et la valeur économique de celle-ci l’emporte-t-elle sur celle des services fournis ? En cas de réponse positive à ces questions, la qualification de bail sera alors présumée.

Ou, à l’inverse, les services fournis en sus de la mise à disposition du local sont-ils l’objet principal du contrat ? Leur valeur économique est-elle supérieure à la valeur locative des locaux ? Le contrat est-il conclu moyennant un prix global comprenant forfaitairement les services ? Le bénéficiaire est-il soumis à de fortes contraintes de gestion, et ne dispose-t-il que d’un droit de jouissance non exclusive du local mis à sa disposition ? La qualification de bail sera alors improbable.

Et bien sûr, s’il s’agit d’un sous-contrat que le preneur envisage de consentir, son bail l’autorise-t-il ?

Ce sont, entre autres, toutes ces questions que le rédacteur devra se poser avant de faire le choix d’un contrat de prestation de services dont, en l’état d’une jurisprudence rare et incertaine, la possible requalification, et les lourdes conséquences qu’elle entraîne, constitue à l’évidence un risque toujours très fort en raison du pouvoir attractif de l’ordre public attaché au statut des baux commerciaux.