Le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de l’indemnité d’occupation qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.
Une SCI délivre à son locataire commercial un congé à effet du 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné. Le 30 juin 2015, le locataire, qui avait accepté le renouvellement, mais aux charges et conditions du bail expiré, y renonce.
En 2017, la SCI agit contre le locataire en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période ayant couru depuis la délivrance du congé jusqu'au départ du locataire. Le locataire soulève la prescription biennale de l'action du bailleur et les parties s'opposent alors sur le délai de prescription applicable et sur son point de départ.
Une cour d'appel juge que l'action du bailleur est soumise à la prescription quinquennale (C. civ. art. 2224) et non pas à la prescription abrégée applicable en matière de baux commerciaux (C. com. art. L 145-60), dès lors que le locataire, qui avait lui-même renoncé au renouvellement, ne pouvait pas se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entrait dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de sorte que son occupation était sans droit ni titre et qu’il était redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun.
La Cour de cassation censure ce raisonnement (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B).
L'indemnité d'occupation due par le locataire pour la période ayant précédé le droit d'option trouve son origine dans l'application de l'article L 145-57 du Code de commerce, relatif au droit d'option du locataire commercial ; l'action en paiement de cette indemnité est donc soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 précité, applicable aux actions en matière de baux commerciaux. Le bailleur n'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir en paiement de cette indemnité qu'à compter du jour où il est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option, le délai de la prescription biennale ne court qu'à compter de cette date.
En revanche, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.
A noter :
Le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, qui se forme dès l’accord des parties sur le principe du renouvellement, même en l'absence d’accord sur le nouveau prix (Cass. 3e civ. 21-3-1990 n° 88-20.402 : Bull. civ. III n° 81).
Mais le bailleur qui, initialement, a offert le renouvellement du bail peut se raviser et le refuser ensuite. De même, le locataire qui, dans un premier temps, a accepté le principe du renouvellement ou l'a même demandé, peut finalement y renoncer. La justification de ce « droit d'option » réside dans l'idée que les contractants ne sauraient être définitivement liés sans un accord sur le montant du loyer. Lorsqu'il y a eu désaccord sur le loyer et que le juge a fixé celui-ci, les parties disposent d'un dernier délai de réflexion, soit pour former définitivement le nouveau bail, soit pour le refuser. Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf comptes à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer (C. com. art. L 145-57).
Lorsque le bailleur ou le locataire exerce son droit d'option, une indemnité d'occupation se substitue rétroactivement au loyer dû par le locataire pour la période ayant couru de la date d'expiration du bail jusqu'à celle du droit d'option, pendant laquelle il a occupé le local en vertu du statut des baux commerciaux. Cette indemnité d'occupation statutaire est ainsi soumise à la prescription biennale du Code de commerce, ainsi que l'a déjà posé en principe la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 5-2-2003 n° 01-16.882 FS-PB : RJDA 4/03 n° 369).
La Haute Juridiction précise ici que le point de départ du délai est le jour où le bailleur est informé par le locataire de l’exercice de son droit d’option. En effet, ce n’est que rétroactivement, en cas d’exercice du droit d’option, que le locataire devient redevable non plus d’un loyer mais d’une indemnité d'occupation. Dès lors, le bailleur n’a connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité d’occupation statutaire qu’à compter de cette date.
L'indemnité d'occupation éventuellement due pour la période postérieure à l'exercice du droit d'option (jusqu'à la libération des lieux) est en revanche une i ndemnité d'occupation de droit commun, soumise à la prescription quinquennale (C. civ. art. 2224 ou C. com. art. L 110-4), précise-t-elle également. Le point de départ de ce délai est, comme pour l'indemnité statutaire, fixé à la date d'exercice par le locataire de son droit d'option.
Liens et documents associés
Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B, SCI Variances Technologies c/ SCI Immobilière Joiner
