En cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance du local, le locataire peut obtenir réparation du préjudice ainsi subi pendant les cinq ans précédant son action en exécution forcée.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire le bien loué (C. civ. art. 1719).
Seize ans après avoir loué des locaux à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie, le locataire agit en justice contre son bailleur en exécution forcée de la délivrance d'une cour située à l'arrière des locaux, incluse dans l'assiette du bail, et en indemnisation du préjudice engendré.
Une cour d'appel déclare l'ensemble de ses demandes prescrites après avoir retenu que le locataire avait eu connaissance de son droit sur cette cour dès son entrée en jouissance des lieux, soit plus de cinq ans avant son action en justice.
La Cour de cassation censure cette décision : l'obligation de délivrance étant une obligation continue qui est exigible pendant toute la durée du bail, il en résulte que le locataire est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
A noter :
Malgré la lettre de l'article 1719 du Code civil, qui ne donne aucune précision quant au caractère continu de l'obligation de délivrance, la Cour de cassation considère que le bailleur doit respecter son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du contrat (notamment, Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 18-21.890 F-D : RJDA 12/20 n° 629 ; Cass. 3e civ. 10-7-2025 n° 23-20.491 FS-B : BRDA 17/25 inf. 13 ; Cass. 3e civ. 4-12-2025 n° 23-23.357 FS-B : BRDA 1/26 inf. 14).
Elle en déduit que la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance constitue un fait permettant au locataire d’agir en résiliation du bail (Cass. 3e civ. 10-7-2025 n° 23-20.491 précité) ou en exécution forcée (Cass. 3e civ. 4-12-2025 n° 23-23.357 précité).
Dans la décision ci-dessus, la Haute Juridiction se prononce pour la première fois sur le point de départ de l'action indemnitaire du locataire pour obtenir réparation du préjudice consécutif à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
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