Le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans révolus. L’indication du montant du loyer demandé est exigée à peine de nullité.
La demande peut être formée par le bailleur ou par le preneur, par acte extrajudiciaire ou par LRAR (cas de la formule ci-après).
Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative et sera fixé en principe dans la double limite du loyer en vigueur (plancher) et du plafond résultant de la variation de l’indice légal de référence (ILC ou ILAT, selon le cas) sur la période écoulée depuis la prise d’effet du loyer en cours.
Attention : la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 20 mai 2015, que lorsque le bail comporte une clause d’indexation, le loyer « plancher » est le loyer indexé ( Cass. 3e civ., 20 mai 2015, no 13-27.367, no 569 FS-P + B + R + I ).
Par exception, le loyer révisé pourra être fixé à un montant inférieur au plancher ou à un montant supérieur au plafond, pour correspondre exactement à la valeur locative lorsqu’il peut être rapporté la « double preuve » exigée par l’article L. 145-38, alinéa 3 du code de commerce, c’est-à-dire :
- une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;
- ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
En pratique, et en l’état de la jurisprudence ci-dessus visée, cette révision de l’article L. 145-38 du code de commerce ne présente donc, en l’absence de « double preuve », aucun intérêt en présence d’une clause d’indexation, lorsque l’indice conventionnel et l’indice légal de référence sont les mêmes ou lorsque l’indice légal a augmenté moins que l’indice conventionnel.
Et, en l’absence de clause d’indexation, elle ne présente d’intérêt que pour le bailleur, dans une conjoncture de hausse de l’indice légal de référence sur la période.
La formule ici présentée correspond à ce dernier cas.
Voir l’étude Baux commerciaux .
