Le locataire commercial, dont le droit de préférence n’a pas été respecté lors de la vente du local loué, peut demander l’annulation de la vente, même après que ce local a été détruit par un incendie.
Le propriétaire d’un immeuble commercial donné en location le vend sans respecter le droit de préférence du locataire (droit prévu par l'article L 145-46-1 du Code de commerce). Alors que ce dernier a demandé l’annulation de la vente et l’indemnisation de son préjudice, un incendie détruit l’immeuble.
Une cour d’appel rejette la demande du locataire : l’immeuble ayant été quasi détruit, le contrat de vente était dépourvu d’objet, de sorte que la demande d’annulation de ce contrat, fondée sur la violation du droit de préférence du locataire, qui ne disposait plus de bail et ne se trouvait plus dans les lieux, était devenue sans objet.
La Cour de cassation censure ce raisonnement (Cass. 3e civ. 14-9-2023 n° 22-15.427 F-D) : d'une part, la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet ; d'autre part, la circonstance que le locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure à la vente, ne prive pas d'objet ses demandes d'annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d'indemnisation de son préjudice.
A noter :
Précisions inédites à notre connaissance.
La vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence reconnu au locataire commercial est frappée de nullité (CA Douai 13-2-2020 n° 18/02720 ; CA Basse-Terre 22-6-2020 n° 19/005311).
Par ailleurs, la vente est nulle si le bien vendu avait disparu au moment de la vente (C. civ. art. 1601, al. 1), c’est-à-dire lors de la conclusion de celle-ci, mais pas si cette disparition intervient postérieurement. Dans ce dernier cas, la perte du bien entre la conclusion de la vente et la délivrance du bien est mise à la charge du vendeur ou de l’acheteur en application des règles régissant le transfert de la propriété et des risques (C. civ. art. 1624 et, sur renvoi, art. 1196) ou la garantie des vices cachés (C. civ. art. 1647).
Enfin, la perte totale du bien loué pendant la durée du bail entraîne la résiliation de plein droit de ce dernier (C. civ. art. 1722), y compris s’il s’agit d’un bail commercial (Cass. 3e civ. 1-3-1995 n° 93-14.275 P : RJDA 5/95 n° 551), la partie déclarée responsable de cette perte devant indemniser l’autre (notamment, Cass. 3e civ. 4-4-2001 no 99-12.322 FS-D : RJDA 6/01 n° 664).
Dans l’affaire commentée, la question posée était, non pas celle de la charge de la perte de l’immeuble, mais celle de l’incidence de cette perte sur l’action engagée par le locataire pour violation de son droit de préférence. En matière de droit de préemption du locataire d’un local d’habitation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II-al. 4), la Haute Juridiction a affirmé que la seule méconnaissance de ce droit suffit à rendre recevable l’action du locataire tendant à faire annuler la vente, peu important que le locataire ne prouve pas avoir la capacité financière d’exercer son droit de préemption (Cass. 3e civ. 14-11-2012 n° 11-22.433 FS-D : RJDA 3/13 n° 204). Ce nouvel arrêt s’inscrit dans la même ligne.
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 14-9-2023 n° 22-15.427 F-D, X c/ SCI Just
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