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5 mars 2024
Une convention d'occupation n'est pas un bail et l'occupant ne peut donc pas se prévaloir d'un manquement de son cocontractant à son obligation de délivrance.
Pas d'obligation de délivrance dans le cadre d'une convention d'occupation précaire
©Gettyimages

L'occupant à titre précaire d'un local de stockage ayant subi un dégât des eaux d'origine indéterminée agit en réparation contre le propriétaire de ce local, auquel il reproche d'avoir manqué à son obligation de délivrance. 

Sa demande ne peut pas être accueillie, juge la Cour de cassation : une convention d'occupation n'est pas un bail et n'est régie que par les prévisions contractuelles des parties ; l'occupant à titre précaire ne peut donc pas se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du Code civil mais il doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. 

A noter :

La convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (C. com. art. L 145-5-1). Elle ne s'insère dans aucune catégorie définie. 

Elle n'est ainsi pas soumise au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5-1).  

Il a en outre été jugé qu'elle n'était pas un bail (Cass. 3e civ. 19-11-2014 n° 13-20.089 FS-PB : RJDA 3/15 n° 163), de sorte que l'occupant à titre précaire ne pouvait pas exiger du propriétaire qu'il se conforme aux obligations d'un bailleur, notamment en ce qui concerne les travaux rendus indispensables par la vétusté des locaux (Cass. 3e civ. 12-6-1985 n° 84-12.214). 

Elle pose ici en principe, de manière très générale, que le propriétaire d'un local mis à disposition en vertu d'une telle convention n'est pas tenu de l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu du droit commun du bail (C. civ.  art. 1719).

L'enjeu de la solution était déterminant pour les parties à la convention. On sait en effet que l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer le bien loué même en l'absence de disposition expresse et que, en cas de contestation, c'est au bailleur de prouver qu'il a exécuté cette obligation de délivrance (Cass. 3e civ. 30-10-1972 n° 71-13.384 : Bull. civ. III n° 563 ; Cass. 3e civ. 1-10-1997 n° 95-20.869 D : RJDA 12/97 n° 1465). En revanche, privé du cadre légal du bail, l'occupant à titre précaire doit établir les obligations prévues par le contrat le liant au propriétaire du local avant de pouvoir invoquer un manquement de ce dernier à ces obligations, ouvrant droit à réparation à son profit conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle. 

Documents et liens associés : 

Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 22-16.974 FS-PB

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