En cas de sous-location de locaux commerciaux sans son autorisation, le bailleur ne peut pas agir en responsabilité contre le sous-locataire, faute de préjudice réparable.
Un locataire de locaux commerciaux sous-loue les locaux sans autorisation du bailleur. Ce dernier réclame au sous-locataire, tiers complice de la violation du bail, la réparation du préjudice qu'il a subi du fait de la perte des sous-loyers qui auraient dû lui revenir.
Sa demande est rejetée. La preuve d’un préjudice consécutif à la sous-location n’était pas établie dès lors que la sous-location avait pris fin avant la restitution des locaux et qu’il n’était pas démontré que le montant des loyers versés par le sous-locataire aurait excédé le montant du loyer dû par le locataire principal. En outre, le bailleur ne peut agir directement contre le sous-locataire dans la limite du sous-loyer qu’en cas de défaillance du locataire principal, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Enfin, seul le locataire principal est tenu de restituer au bailleur les sous-loyers constitutifs de fruits civils lorsque la sous-location n’a pas été autorisée.
A noter :
Pour être régulière, la sous-location de locaux commerciaux doit avoir été autorisée par le bailleur et le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location (C. com. art. L 145-31). A défaut, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail principal (notamment, Cass. 3e civ. 12-3-2002 n° 97-20.472 F-D) mais, n’étant pas partie au contrat de sous-location, il ne peut pas en demander l'annulation ni même agir directement en expulsion contre le sous-locataire (sur ce dernier aspect, Cass. 3e civ. 1-2-2012 n° 10-22.863 FS-PB : RJDA 6/12 n° 567).
En cas de sous-location irrégulière, c’est donc contre le locataire principal que le bailleur doit agir. Le bailleur dispose néanmoins, ainsi que le rappelle la Cour de cassation, d'une action directe contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer principal, dans la limite du sous-loyer (C. civ. art. 1753, al. 1 ; Cass. 3e civ. 19-2-1997 n° 331 : RJDA 4/97 n° 475).
Documents et liens associés
Cass. com. 8-3-2023 n° 20-20.141 F-D, Sté Arganeau c/ E.
