Il n’y a pas destruction des locaux loués lorsque le bailleur a dû faire réaliser des travaux de désamiantage à la suite d’un incendie si le locataire n’a pas pu occuper ceux-ci pendant environ 4 mois et si le coût des travaux n’excédait pas la valeur du bien.
Si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n'est détruit qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail (C. civ. art. 1722).
A la suite d’un incendie survenu un 13 janvier à proximité de locaux commerciaux loués, le bailleur informe son locataire le 25 février que l’extérieur du bâtiment loué est pollué par des fibres d’amiante provenant du bâtiment incendié et il lui demande d’évacuer les locaux par mesure de sécurité jusqu’à la fin des travaux de désamiantage, qui sont effectués entre le 7 et le 14 juin. Le 3 avril, le locataire demande au bailleur de prendre acte de la résiliation du bail à compter du 31 mai.
La cour d’appel de Paris a jugé que le locataire ne pouvait pas utilement se prévaloir des dispositions de l’article 1722 précité :
- la destruction totale suppose l’impossibilité absolue et définitive d’user du bien loué conformément à sa destination, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, l’impossibilité d’accès ayant duré moins de 4 mois et les travaux de dépollution une semaine ;
- la destruction partielle implique la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien, ce qui n’était pas plus le cas compte tenu du coût des travaux de dépollution (environ 50 000 €) et de la valeur du bâtiment loué (vendu 430 000 € un an après la résiliation du bail).
A l’issue des travaux de désamiantage, le locataire était en mesure d’occuper à nouveau les locaux, de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ou faute grave ne saurait être reprochée au bailleur.
A noter :
Doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass. 3e civ. 2-7-2003 n° 02-14.642 FP-PB : RJDA 11/03 n° 1048 ; Cass. 3e civ. 9-12-2009 n° 08-17.483 FS-PB : RJDA 3/10 n° 216 ; Cass. 3e civ. 20-12-2018 n° 16-23.449 F-D : RJDA 2/19 n° 74).
De même, jugé qu’il y a perte partielle lorsque les bâtiments loués, devenus vétustes et délabrés, sont inaptes à leur destination et ne peuvent plus être conservés sans dépense excessive, le coût des travaux de rénovation atteignant au moins la valeur vénale du bien (Cass. 3e civ. 3-6-1971 n° 69-14.829 : Bull. civ. III n° 348).
Documents et liens associés :
CA Paris 19-9-2024 n° 22/14224
