En cas de liquidation judiciaire du bailleur, un locataire commercial ne peut pas exercer son droit de préférence sur les locaux lorsque ceux-ci font l’objet d’une vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire.
![Le locataire commercial perd son droit de préférence en cas de vente judiciaire des biens du bailleur](data:image/svg+xml,<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"/>)
Après la mise en liquidation judiciaire du propriétaire de locaux commerciaux donnés en location, son liquidateur, autorisé par le juge-commissaire, vend les locaux. Se prévalant d’un bail commercial préexistant et d’une offre d’achat adressée au liquidateur pour un prix supérieur à celui de la vente, le locataire demande, en réparation de la méconnaissance de son droit de préférence, à être substitué à l'acheteur.
Sa demande est rejetée. La vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice (C. com. art. L 642-18). Par suite, les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, accordant un droit de préférence au locataire commercial si le propriétaire envisage de vendre le local loué, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut pas donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial.
A noter :
Confirmation de jurisprudence (Cass. com. 23-3-2022 n° 20-19.174 F-B : BRDA 9/22 inf. 8).
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit notifier au locataire son intention de vendre ainsi que le prix et les conditions de la vente, cette notification valant offre de vente au profit du locataire (C. com. art. L 145-46-1).
L’article L 145-46-1 ne visant que les ventes volontaires, le droit de préférence du locataire ne s’applique qu’aux ventes dont le prix et les conditions sont fixés par le propriétaire. Son application a ainsi été exclue en cas de vente judiciaire de l’immeuble consécutive à une saisie immobilière (CA Bastia 20-1-2016 n° 15/00833), mais également en cas de vente sur adjudication intervenue dans le cadre de la liquidation amiable d’une société (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113 FS-PBI : RJDA 7/18 n° 562) ou encore, comme en l'espèce, en cas vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire dans le cadre de la procédure collective du bailleur (Cass. com. 23-3-2022 n° 20-19.174, précité).
Documents et liens associés
Cass. 3e civ. 15-2-2023 n° 21-16.475 FS-B