En cas de destruction partielle des locaux loués, le locataire peut suspendre le paiement des loyers si le bailleur n'effectue pas les travaux de remise en état nécessaires pour une reprise de l'exploitation des lieux conformément à la destination contractuelle.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (C. civ. art. 1719) et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (art. 1720). Si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail ; dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (art. 1722).
Une villa située dans un lotissement exploité en hôtel de tourisme et faisant l'objet d'un bail commercial subit de gros dégâts à la suite du passage d'un cyclone. Trois ans après, le bailleur refuse le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime (non-paiement des loyers). Le locataire se prévaut alors de l'exception d'inexécution, soutenant qu'il a arrêté de payer les loyers en raison de la carence du bailleur à effectuer les réparations nécessaires pour rendre l'immeuble loué à nouveau exploitable.
Une cour d'appel juge que l'argument du locataire est infondé car la nécessité des travaux résulte des destructions opérées par le cyclone, phénomène météorologique assimilé à un cas fortuit au sens de l'article 1722 et excluant toute responsabilité du bailleur, ce qui rend inapplicables les dispositions de l'article 1720 du Code civil.
La Cour de cassation censure la décision. Lorsque le bien loué devient impropre à sa destination en raison d'un cas fortuit et que le bail n'est pas résilié en application de l'article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution pour le temps où le bailleur n'est plus empêché d'exécuter ses obligations.
C'est donc en violation des articles 1719, 1720 et 1722 précités que la cour d'appel a jugé comme elle l'a fait, alors qu'elle a relevé, d'une part, que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n'était ni prétendu ni démontré qu'elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien, et, d'autre part, que le locataire soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux.
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