Non-fourniture de l'état des risques : la résiliation du bail commercial n'est pas automatique

Lorsqu'un local loué est situé dans une zone concernée par l’obligation d’établir un état des risques naturels et technologiques, le bailleur doit joindre ce document au bail commercial (C. envir. art. L 125-5, II). L’état des risques annexé au contrat doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location (C. envir. art. R 125-26). A défaut, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix (C. envir. art. L 125-5, V).

Poursuivi par un bailleur en paiement des loyers, le locataire de locaux commerciaux, dont il n’avait jamais pris possession, demande la résolution du bail, invoquant l’absence de communication d’un état des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois par le bailleur, lors de la conclusion du contrat. Une cour d'appel fait droit à sa demande.

Censure de l'arrêt par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 21-9-2023 n° 22-15.850 F-D) : encore fallait-il, pour justifier cette résiliation, que le manquement imputé au bailleur soit d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, ce que les juges n'avaient pas constaté.

A noter :

Dans cette affaire, la Cour de cassation s'était déjà prononcée dans le même sens par un premier arrêt, lui aussi de cassation (Cass. 3^e civ. 10-9-2020 n^o 19-13.760 F-D).

La décision commentée montre que les dispositions issues du droit commun des contrats sur la résolution (C. civ. art. 1124 s. ; ex-art. 1184) sont applicables en cas de violation de l'obligation de fournir l'état des risques, mise à la charge du bailleur par le Code de l'environnement. Ainsi, même si ce dernier texte prévoit expressément que le locataire peut demander la résiliation du contrat en cas de non-fourniture de l'état des risques, cette sanction n'est pas automatique et est soumise aux conditions de la résiliation de droit commun.

Bien que non publiée au Bulletin civil, cette décision devrait mettre un terme aux divergences dans l'appréciation par les tribunaux de la sanction prévue par le Code de l’environnement (résiliation du bail ou diminution du prix). En effet, tandis que jusqu'à présent certains juges estimaient déjà qu’il ne suffit pas au locataire d’invoquer l’absence d’état des risques pour obtenir automatiquement une diminution du loyer ou la résolution du bail (CA Nîmes 24-5-2012 n° 11/02158 ; CA Toulouse 7-3-2021 n° 18/04865 : RJDA 3/22 n° 135), d'autres se prononçaient clairement en sens contraire, comme l'avaient fait dans la présente affaire les cours d'appel de Versailles (CA Versailles 15-1-2019 n° 16/07715) et de Paris (CA Paris 2-2-2022 n° 20/14673 : RJDA 7/22 n° 393).

Documents et liens associés :

Cass. 3e civ. 21-9-2023 n° 22-15.850 F-D, Sté Gallieni Nanterre c/ Sté Pinon

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