Actualité
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5 juillet 2023
Lorsqu’une offre d’achat d'un bien à un prix déterminé prévoit que, en cas d'acceptation, un acte sera signé pour préciser les modalités de la vente, l’acceptation de cette offre par le propriétaire ne suffit pas à rendre la vente parfaite.
L’existence d’une vente peut être écartée même si le vendeur a accepté l’offre de l’acquéreur
©Gettyimages

Une personne adresse au propriétaire d'un bien immobilier mis en vente par l'intermédiaire d'une agence immobilière une « lettre d’intention d’achat » au prix de 424 000 €, que le propriétaire accepte le jour même. L’auteur de la lettre ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous fixés par le notaire du propriétaire pour signer un acte sous signature privée, le propriétaire vend le bien à un tiers quelques mois plus tard. L’auteur de la lettre d’intention, estimant que l’acceptation de cette lettre par le propriétaire valait vente, réclame à ce dernier des dommages-intérêts.

Demande rejetée car il résultait des éléments suivants que le propriétaire n’avait pas commis de faute en remettant le bien en vente six mois plus tard : la lettre d'intention d'achat stipulait que, en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières ; il résultait de ce document ambigu que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé ; l'acceptation, par le propriétaire, d'une offre d'achat pour 424 000 €, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels ; l’auteur de la lettre d’intention ne s’était pas présenté aux deux rendez-vous de signature de l'acte prévus dans sa lettre, ne s'était pas manifesté auprès du notaire du propriétaire ou de ce dernier pour rédiger un acte notarié et il ne contestait pas avoir informé l'agence immobilière qu'il souhaitait faire une nouvelle offre d’achat à 370 000 €.

A noter :

Rendue à propos d’une vente immobilière, la solution est transposable à toute vente.

L'offre de contrat doit comprendre, pour être considérée comme telle, les éléments essentiels du contrat envisagé (pour une vente, l’indication du bien concerné et son prix ; C. civ. art. 1583) et exprimer la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation (art. 1114). A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation (art. précité).

Lorsqu'une offre d’achat comprend les éléments essentiels de la vente et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, le vendeur ne peut plus, après avoir accepté cette offre et avoir ainsi rendu la vente parfaite, refuser de signer le compromis de vente (Cass. 3e civ. 30-11-2022 no 21-24.436 F-D : BRDA 2/23 inf. 14).

Dans l'affaire commentée, en précisant que les modalités de la vente seraient fixées, après acceptation de l’offre, par un acte sous signature privée, l’offrant n'avait pas manifesté sa volonté d’être lié par la seule acceptation de son offre par le propriétaire du bien en vente, mais bien plutôt la volonté de ne pas être engagé de manière ferme. Cela transparaissait aussi du fait qu’il avait qualifié son offre de lettre d’intention, même si l'usage de ce terme ne détermine pas la qualification juridique du document. Dès lors, l’acceptation de l’offre par le propriétaire ne pouvait pas s’analyser en une acceptation de conclure la vente mais comme une simple prise d’acte de l’offre. Les intéressés en étaient donc restés au stade des pourparlers, dont la rupture était imputable à l’offrant.

Documents et liens associés :

Cass. 3e civ. 11-5-2023 n° 22-11.287 F-D

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