À la fin du bail, le locataire d’une maison ne peut pas demander au bailleur, sur le fondement de l’enrichissement injustifié, une indemnité pour les panneaux photovoltaïques qu’il a installés dans son intérêt personnel.
Le locataire d’une maison d’habitation installe des panneaux photovoltaïques sur le toit de celle-ci avec l’autorisation du bailleur. Ayant reçu de ce dernier un congé pour reprise pour habiter, le locataire réclame une indemnisation à hauteur du coût de l’installation (16 000 €) sur le fondement de l’enrichissement injustifié.
Une cour d’appel fait droit à la demande, retenant que le propriétaire tire désormais profit des panneaux sans en avoir supporté le coût, ce qui constitue un enrichissement injustifié au détriment de l’ancien locataire, privé depuis son déménagement de tout droit sur l’immeuble amélioré.
La Cour de cassation a censuré cette décision. En effet, il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel (C. civ. art. 1303-2, al. 1). La cour d’appel n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si le locataire n’avait pas réalisé les travaux en vue d’un profit personnel.
A noter :
Solution sans surprise.
L'ordonnance de 2016 ayant réformé le droit des contrats et des obligations a codifié pour l’essentiel le régime jurisprudentiel de l’enrichissement sans cause, désormais dénommé enrichissement injustifié. Ainsi, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement (C. civ. art. 1303, al. 1), à moins notamment que l’appauvri ait eu un intérêt personnel à l’acte dont il demande l’indemnisation (art. 1303-2, al. 1). La jurisprudence antérieure prévoyait déjà cette exception, par exemple pour les travaux de rénovation sur un immeuble (Cass. 1e civ. 24-9-2008 n° 07-11.928 FS-PBI : Bull. civ. I n° 212) ou l’entretien d’une rivière (Cass. 3e civ. 20-5-2009 n° 08-10.910 FS-PB : RJDA 11/09 n° 933).
Afin d’éviter les contestations, les parties au bail, y compris s’il s’agit d’un bail commercial, ont tout intérêt à régler le sort des améliorations apportées aux locaux loués, soit dès le bail initial, soit, par exemple, lorsque celles-ci nécessitent l’autorisation du bailleur, par un avenant conclu à cette occasion. Mais encore faudra-t-il qu’elles trouvent un accord sur ce point.
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