Avant la loi de 2024 sur la rénovation de l'habitat dégradé, la suspension des loyers en cas d'arrêté de péril frappant le bien loué ne concernait pas les locaux commerciaux, mais seulement les logements.
En 2021, un arrêté de péril grave et imminent met des bailleurs en demeure de prendre des mesures pour assurer la sécurité du local commercial loué. Le locataire demande en référé la suspension des loyers en se prévalant des dispositions du Code de la construction et de l'habitation prévoyant cette suspension lorsque les locaux sont visés par une telle mesure de police (CCH art. L 521-2, al. 2 et 3, dans sa rédaction issue de ord. 2020-1144 du 16-9-2020).
La Cour de cassation écarte cette demande : dans leur rédaction applicable en l'espèce, ces dispositions ne visaient que l'occupation d'un logement. Faute de constater que les locaux commerciaux loués comprenaient un logement, la suspension ne pouvait pas être prononcée en l'espèce.
A noter :
Dans sa version applicable en l'espèce, l'article L 521-2, al. 3 du Code de la construction et de l'habitation était ainsi rédigé : « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L 1331-25 et L 1331-28 du Code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ».
Dans la mesure où le texte ainsi rédigé faisait référence à « l'occupation du logement » il n'était pas applicable aux baux commerciaux, comme le décide ici la Cour de cassation. La même solution avait déjà été retenue s'agissant de locaux professionnels (Cass. 3e civ. 11-2-2016 n° 14-28.152 D).
La Cour de cassation réserve le cas où le local commercial situé dans l'immeuble frappé d'un arrêté de péril, de mise en sécurité ou d'insalubrité comprendrait un logement, sans préciser si, dans ce cas, l'intégralité du loyer doit être suspendue ou seulement la partie de celui-ci correspondant à l'occupation du logement, ce qui est plus vraisemblable dès lors que le texte vise « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement ».
La solution ne concerne pas les arrêtés pris après le 11 avril 2024, date d'entrée en vigueur de la loi 2024-332 du 9 avril 2024 ayant modifié l'article L 521-2, I-al. 2, qui prévoit désormais que la suspension de l'obligation de paiement concerne « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial ». Observons que la loi 2024-1039 du 19 novembre 2024 a ensuite étendu la solution aux meublés de tourisme.
Cette suspension d’exigibilité court à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée (CCH art. L 521-2, I-al. 2). Les loyers indûment perçus sont soit restitués, soit imputés sur les loyers ultérieurs.
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 3-7-2025 n° 23-20.553 FS-B
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