Charge des travaux de réfection de toiture et clauses du bail

Un bail commercial, conclu en 2009 pour l’exploitation d’un commerce de vente de vêtements de prêt-à-porter dans un centre commercial, comportait une clause qui faisait notamment obligation au preneur de rembourser au bailleur « les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation, d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil  quand bien même ces dépenses résulteraient la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration par une injonction municipale et/ou par la réglementation actuelle ou future ».

Le preneur s’est vu délivrer en 2015 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer un arriéré locatif intégrant une contribution aux dépenses relatives à des travaux de remplacement de la toiture et de la climatisation du centre commercial.

Contestant les sommes réclamées au titre desdits travaux, il a, dans le délai d’un mois suivant le commandement, assigné au fond le bailleur afin d’annulation du commandement et en dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 30 août 2018, le tribunal de grande instance d'Agen a annulé le commandement et rejeté les charges facturées par le bailleur au titre de la toiture et de la climatisation. Tout en admettant que la clause litigieuse était licite dans un bail conclu avant la loi Pinel, les juges agenais ajoutaient, sans aménité, « que toutefois le bailleur ne pouvait facturer au preneur 'tout et n'importe quoi' et plus particulièrement aux seuls commerçants indépendants, et non à l'hypermarché, la réfection de la totalité de la toiture"…

Par arrêt du 6 octobre 2021, la cour d’appel d’Agen (RG n°18/01255), considérant notamment que « le bail liant les parties met à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes et d'utilité collective et notamment les réparations et remplacements des équipements du centre commercial », qu’une telle clause est licite et que le preneur « se limitait à des contestations générales sur l’étendue des travaux pouvant lui être facturés », a infirmé le jugement quant à l’exigibilité des charges contestées (sans remettre en cause l’annulation du commandement, le bailleur n’ayant curieusement pas maintenu en appel sa demande de réformation sur ce point) et condamné le preneur à payer un solde locatif comprenant lesdites charges.

Le preneur s’est pourvu contre cet arrêt. Abstraction faite d’un moyen sans intérêt pour le présent commentaire, il a soutenu qu'à défaut de clause expresse en ce sens, les réparations afférentes non au local donné à bail, mais à l'immeuble collectif dans lequel il est situé, telles les réparations portant sur la toiture, doivent demeurer à la charge du bailleur.

Au vu de la référence expresse par le bail aux « grosses réparations visées à l'article 606 du code civil », au nombre desquelles figure « le rétablissement des couvertures entières », quelles chances ce moyen avait-il de prospérer ?

L’on sait que, de longue date, la Cour de cassation a jugé qu’une clause qui met à la charge du preneur les réparations de toute nature, même celles relatives à la toiture, n’exonère pas le bailleur de la réfection totale de celle-ci (v. not. : Cass. 3^e civ., 11 déc. 1984, n°83-13.063, publié au Bulletin ; Cass. 3^e civ., 10 mai 1991, n° 89-18.165, publié au Bulletin). L’on sait encore que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble » (Cass. 3^e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14.631, publié au Bulletin).

Statuant le 16 mars 2023, la troisième chambre civile a jugé qu’il résulte des articles 1134 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), 1720 et 1754 du code civil, « que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. »

La solution n’est pas étonnante sur le fond du droit : la jurisprudence est bien assise, qui fait une interprétation restrictive des clauses trop générales des baux, notamment en centres commerciaux, qui transfèrent sur le preneur des charges et travaux qui incomberaient au bailleur en vertu des dispositions supplétives du code civil. Ainsi, lorsque le bail stipule que le preneur sera « responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur », une cour d’appel viole les articles 1134 et 1720 du code civil en condamnant un preneur au titre de travaux de toiture et de ravalement d’un mur « alors que les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade, qui ne constituent pas des réparations locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur » (Cass. 3^e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.411).

C’est dans le même élan que la Cour de cassation exige parfois une stipulation expresse, entendue comme l’exigence d’une désignation exacte de la charge ou de la taxe au cœur du litige (pour la vétusté : Cass. 3^e civ., 5 avr. 2011, n° 10-14.877 ; pour le ravalement : Cass. 3^e civ., 19 déc. 2012, n° 11-25.414 ; v. ég. 28 mai 2020, n° 19-10.411, precit. ; pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : Cass. 3^e civ., 13 sept. 2018, n° 17-22.498).

Mais l’on se souvient aussi que par un arrêt du 12 septembre 2019, elle a admis qu’une stipulation qui met « à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de la location » permet au bailleur de refacturer la taxe foncière. Dans cette affaire, elle avait reproché à la cour d’appel qui avait rejeté la demande du bailleur à ce titre au motif que le paiement de cette taxe par le locataire n’était pas expressément prévu au bail, d’avoir « dénaturé les termes clairs et précis » de la clause et a ainsi « violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ».

Ainsi, s’agissant du caractère exprès de la stipulation, la balance n’est pas toujours d’une parfaite précision, et penche parfois d’un côté ou de l’autre selon le poids de la charge…

Mais ce pouvoir du juge a toujours eu une limite, posée implicitement par l’ancien article 1134 du code civil (désormais 1193) et énoncée par la Cour de cassation depuis un arrêt très ancien : en présence d’une clause dont les termes sont clairs et précis, « il n'est pas permis aux juges (…) de dénaturer les obligations qui en résultent, et de modifier les stipulations qu'elles renferment » (Cass. civ., 15 avr. 1872, publié au Bulletin).

Depuis la réforme du droit des contrats opérée en 2016, cette règle est désormais consacrée par la loi : « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. » (C. civ., art. 1192).

Dans l’espèce tranchée par l’arrêt du 16 mars, y avait-il véritablement matière à interprétation d’une clause qui mettait littéralement à la charge du preneur « les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil », au nombre desquelles figure précisément la réfection totale de la toiture ?

L’exigence de clarté était ici assurément respectée.

Le critère de précision l’était tout autant, sauf à exiger des rédacteurs de baux qu’ils reproduisent littéralement le contenu des articles de loi qu’ils citent !

L’arrêt commenté a censuré la décision de la cour d’Agen en raison de ce qu’elle s’est déterminée ainsi « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture ».

C’est donc en apparence le seul grief de non-réponse aux conclusions qui en l’occurrence a justifié la cassation et le renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux et qui justifie que l’arrêt ne soit pas doté d’une publicité particulière. Les juges bordelais auront donc à dire si la clause querellée est assez claire et précise. Mais la troisième chambre civile les a d’ores et déjà indirectement invités à l’ « interpréter restrictivement » même si leur analyse devait les conduire à admettre qu’elle remplit les critères de clarté et de précision… qui interdisent toute interprétation !

Indépendamment de la question de la légitimité économique des limites à apporter aux clauses de transfert de charges aux preneurs avant comme après la loi Pinel, l’affirmation qu’une clause claire et précise mériterait une interprétation restrictive par le juge ne laisse pas d’étonner au regard des principes classiques que l’on vient de rappeler.

Une telle orientation donne en tout cas raison aux rédacteurs de baux qui, depuis la loi Pinel, et à la manière (pour ne pas dire la manie) anglo-saxonne, ont considérablement accru le degré de détail des clauses de charges et travaux, au point que l’on a pu voir des inventaires de charges plus longs que les baux auxquels ils étaient annexés !

De ce point de vue, la loi Pinel a rendu un bien mauvais service aux preneurs (un de plus) en privant indirectement les juges du pouvoir d’interprétation qu’ils exerçaient volontiers auparavant en présence de clauses trop générales…