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30 mai 2023
La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription.

A l’échéance, le 30 septembre 2006, d’un bail commercial de courte durée, qui faisait suite à un précédent bail de même nature, le preneur est resté dans les lieux et a été laissé en possession par le bailleur qui a continué un temps d’appeler des loyers puis, s’étant ravisé, a facturé des indemnités d’occupation.

Le 19 avril 2017, alors qu’il occupait toujours les locaux, le preneur a assigné le bailleur afin de voir juger qu’il était titulaire d’un bail soumis au statut, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce aux termes duquel si, à l'expiration du bail dérogatoire conclu pour une durée au plus égale à deux ans le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le tribunal de grande instance de Dax, par jugement du 25 septembre 2019, a fait droit à cette demande.

En cause d’appel, le bailleur a soutenu à titre principal l’irrecevabilité de l’action comme atteinte par la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, et, à titre subsidiaire, comme tardive par application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Par arrêt en date du 29 juillet 2021 (ch. 2-1, n° 19/03483), la cour d’appel de Pau, après avoir écarté la prescription biennale, a admis le moyen tiré de la prescription quinquennale, en la calculant, assez curieusement, à partir de la conclusion du premier bail dérogatoire, tout en soulignant que « c’est nécessairement à l’issue du bail dérogatoire que le preneur aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit »... Quoi qu’il en soit, l’action du preneur avait été introduite plus de cinq ans après l’expiration du dernier bail dérogatoire, de sorte que c’est sans surprise que les juges d’appel ont déclaré l’action irrecevable et ordonné l’expulsion du preneur considéré comme occupant sans droit ni titre.

Ayant formé un pourvoi, le preneur a invoqué un moyen écarté par la Cour de cassation comme étant irrecevable. Mais la troisième chambre civile s’est saisie d’office d’un moyen de cassation fondé sur l’article L. 145-5 du code de commerce et, contre toute attente, a cassé partiellement l’arrêt déféré au motif « que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ. 25-5-2023 n°21-23.007 FS-B).

La solution est entièrement nouvelle. Et l’évolution de la position de la Cour de cassation sur la question de la prescription de l’action en reconnaissance de la mutation d’un bail dérogatoire en bail statutaire est même spectaculaire.

Par un arrêt du 6 février 1991 (Cass. 3e civ., 6 févr. 1991, n° 89-15.109), la troisième chambre civile avait admis implicitement qu’une action « en nullité » d’un bail dérogatoire renouvelé plus de deux ans après un premier bail dérogatoire (l’on sait qu’avant la loi du 18 juin 2014 la durée maximum d’un tel bail était alors de deux ans) relevait de la prescription biennale de l’article 33 du décret du 30 septembre 1953 (désormais article L. 145-60 du code de commerce). Les juridictions du fond appliquaient donc cette solution (v. par ex. CA Versailles, ch. 12-1., 12 juil. 2011, n° 10/03644).

Mais par un arrêt ultérieur du 1er octobre 2014, auquel elle avait entendu donner une très large publicité, la même chambre, mettant fin à une controverse, avait jugé (en se saisissant déjà d’un moyen d’office) que « la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue du bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-16.806, FS - P + B + I). Cette solution était approuvée par la doctrine, au motif que l'article L. 145-5 est dérogatoire au statut (F. Kendérian, JCl. Entreprise Individuelle, Fasc. 1255, n° 72) ou qu’il « se suffit à lui-même » dès lors que « dans un tel cas, seules les conditions de l’article L. 145-5 du code de commerce) doivent être vérifiées » (H. Kenfack, chronique, JCP E, n° 11 du 12 mars 2015, 1130, n°20).

Toutefois, la Haute juridiction ne précisait pas en 2014 qu’une telle action était soumise à la prescription de droit commun qui, au regard des faits de l’espèce (antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008), était toujours la prescription trentenaire.

Commentant cet arrêt, des auteurs en avaient déduit, de façon sans doute hâtive mais qui se révèle aujourd’hui prémonitoire, qu’il avait consacré « l’imprescriptibilité de l'action en constatation de la mutation du bail dérogatoire en bail commercial statuaire » (A. Mbotaingar, JCl. Civil Code, art. 1708 à 1762, Fasc. 1265, n° 33 et les réf. citées).

C’est précisément ce que vient de juger la Cour de cassation, au terme d’un cheminement qui a donc fait relever l’action en reconnaissance de la mutation en bail statutaire d’un bail dérogatoire, d’abord de la prescription biennale, puis de la prescription quinquennale et (enfin ?) désormais de l’imprescriptibilité.

La portée de l’arrêt est assurément considérable.

Il faut toutefois prendre garde qu’à côté de l’action en constatation de la transformation d’un bail dérogatoire en bail statutaire, l’action en requalification en bail statutaire d’un bail dérogatoire reste soumise à la prescription biennale (quand, lors de sa conclusion, celui-ci ne remplit pas les conditions de l’article L. 145-5 : par exemple lorsqu’il est conclu pour une durée supérieure à la durée légale maximum de trois ans, ou s’il ne comporte aucune dérogation aux dispositions du statut autres que la durée).

Le droit des baux commerciaux n’a pas fini de ressembler aux sables mouvants…

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Alain Confino, Avocat au barreau de Paris, Cabinet Confino
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