Titulaire d’un bail dérogatoire resté dans les locaux au-delà du terme : renonciation au statut

Les parties à un bail portant sur des locaux à usage commercial peuvent prévoir de déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 1 et 2).

Une cour d'appel juge que le titulaire d’un bail de 6 mois, qui était resté dans les locaux après le terme du bail, avait renoncé à l’application du statut des baux commerciaux pour deux raisons :

le paiement de loyers constitue la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire ; or le locataire, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, avait manifesté, sans aucune équivoque, sa volonté de ne pas se comporter en tant que locataire commercial ;
le locataire avait signé un protocole d’accord dans lequel il admettait devoir une certaine somme au titre d’indemnités d’occupation et non de loyers, reconnaissant ainsi qu’il n’y avait pas de bail commercial.

Cette décision est censurée par la Haute Juridiction, ces motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

A noter :

Si la renonciation par le titulaire d’un bail dérogatoire resté dans les locaux à l’application du statut des baux commerciaux est admise de longue date, cette renonciation ne doit pas être équivoque.

Tel est le cas lorsque le locataire a, le lendemain de l’expiration du bail de courte durée, renoncé en toute connaissance de cause au bénéfice du statut et a réitéré cette renonciation dans la nouvelle convention signée ultérieurement (Cass. 3^e civ. 5-5-1999 n° 97-19.163 D : RJDA 7/99 n° 766). En revanche, le fait de signer des baux dérogatoires successifs ne suffit pas à établir la volonté d’exclure le statut (notamment, Cass. 3^e civ. 19-11-2003 n° 02-15.887 FS-PB : RJDA 2/04 n° 140).

Précisons que la décision commentée a été rendue pour des faits antérieurs à l’article L 145-5 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 ; désormais, cet article précise que, à l’expiration de la durée légale, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Il résulte de cet ajout que la renonciation du locataire à l’application du statut est toujours possible mais qu'elle est sans effet si elle intervient à la suite de baux successifs dont la durée cumulée excède trois ans (voir Cass. 3^e civ. 20-10-2020 n° 19-20.443 FS-PBI : RJDA 12/20 n° 630).

Documents et liens associés

Cass. 3e civ. 15-2-2023 n° 21-12.698 F-D, A. c/ Sté Marie-Lucile