Actualité
3 min de lecture
17 mai 2023
La clause d'un bail commercial prévoyant l’agrément de la cession du bail par le bailleur doit être respectée par le liquidateur judiciaire du locataire lorsqu’il cède le bail, avec ou sans le fonds de commerce, en dehors du plan de cession.
Le liquidateur judiciaire qui cède le bail commercial doit respecter la clause d’agrément
©Gettyimages

Dans le cadre de la liquidation judiciaire d’une entreprise, le liquidateur est autorisé par le juge-commissaire à vendre de gré à gré le fonds de commerce de l’entreprise avec le bail commercial. Le bailleur s’y oppose, faisant valoir que son agrément à la cession était requis en vertu du bail.

La cour d’appel de Paris écarte l’argument et ordonne la cession, estimant que la clause du bail imposant l'agrément du bailleur pour toute cession du bail ne s'appliquait pas en cas de cession de fonds de commerce.

La Cour de cassation censure cette décision (Cass. com. 19-4-2023 n° 21-20.655 F-B, Sté X c/ Sté MJC2A ès qual. En effet, en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec l'acquéreur. En conséquence, le bailleur peut se prévaloir de la clause du bail prévoyant l'agrément du cessionnaire par lui.

A noter :

Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, la cession des actifs du débiteur peut intervenir selon deux modalités, qui peuvent être cumulées ou pas : un plan de cession portant sur tout ou partie de l’entreprise du débiteur, qui est arrêté par le tribunal de la procédure collective (C. com. art. L 642-1 s.) ; la cession isolée d’actifs, aux enchères ou de gré à gré, par le liquidateur judiciaire sur autorisation du juge-commissaire (C. com. art. L 642-18 pour les immeubles ; art. L 642-19 pour les autres biens). Ces cessions ne sont pas soumises au même régime, notamment en ce qui concerne les restrictions légales ou conventionnelles à la cession des biens en cause.

Ainsi, lorsque le bail commercial dont bénéficie le débiteur est inclus dans le plan de cession, les clauses du bail restreignant la cession de celui-ci ne sont pas applicables (Cass. com. 6-12-1994 n° 91-17.927 P : RJDA 4/95 n° 501, pour une clause d’agrément ; Cass. com. 1-3-2016 n° 14-14.716 FS-PB : RJDA 5/16 n° 384, pour une clause exigeant une cession par acte notarié).

La situation est différente si le bail est cédé en dehors du plan. Dans ce cadre, le liquidateur judiciaire peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent, exception faite de la clause qui rend le cédant solidaire du cessionnaire, réputée non écrite (C. com. art. L 641-12, al. 5). Sous cette réserve, les clauses du bail retrouvent leur efficacité, telles celles : 

- limitant la destination des locaux loués (Cass. com. 11-5-1999 n° 97-10.015 D : Loyers et copr. 1999 comm. n° 241 note Ph.-H. Brault) ;

- imposant une cession par acte authentique (Cass. 3e civ. 17-6-2014 n° 13-15.119 F-D : RTD com. 2014 p. 776 note F. Kendérian) ;

-  instituant un droit de préférence au profit du bailleur (Cass. com. 13-2-2007 n° 06-11.289 FS-PBRI : RJDA 8-9/07 n° 826) ;

- rendant le cessionnaire garant du paiement des sommes dues par le cédant (Cass. com. 27-9-2011 n° 10-23.539 FS-PB : RJDA 4/12 n° 424). 

C'est ainsi que la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait imposé le respect de la clause d’agrément en cas de cession isolée du bail par le liquidateur judiciaire (Cass. 3e civ. 17-6-2014 n° 13-15.119 F-D précité). Toutefois, un doute était apparu sur la position de la chambre commerciale : celle-ci avait retenu un excès de pouvoir du juge-commissaire qui avait autorisé la cession du bail sans l’agrément du bailleur exigé par le bail (Cass. com. 3-6-2009 n° 07-15.708 F-D : RJDA 11/09 n° 991) mais elle avait ensuite, dans un arrêt publié, écarté l’existence d’un excès de pouvoir dans une hypothèse similaire (Cass. com. 1-2-2011 n° 09-17.182 F-PB : RJDA 6/11 n° 563). 

Par ce nouvel arrêt, la chambre commerciale lève toute ambiguïté : le liquidateur judiciaire doit respecter la clause d’agrément lorsqu’il cède le bail seul ou avec le fonds de commerce. En pratique, il doit insérer dans l’acte de cession des conditions suspensives relatives à l’accomplissement des exigences conventionnelles de cession (agrément du bailleur, notamment) ou négocier avec le bailleur avant de saisir le juge-commissaire de sa demande d’autorisation de cession du bail, afin qu’il agrée le cessionnaire envisagé.

Pour en savoir plus 

Voir MDC 2022 n° 64025

Documents et liens associés

Cass. com. 19-4-2023 n° 21-20.655 F-B, Sté X c/ Sté MJC2A ès qual.

ChatGPT, révolution ou gadget technologique sans intérêt ?

Retrouvez dans cet article l'analyse de 2 spécialistes, Guillaume Jagerschmidt, avocat en droit des nouvelles technologies et Zacharie Laïk. avocat au barreau de New York, sur l’impact de l’utilisation de ChatGPT pour le métier des avocats en 2 points : pour une utilisation raisonnée de ChatGPT et faire monter les exigences et les compétences des juristes

Aller plus loin
Bulletin Rapide Droit Des Affaires
Appréhendez les conséquences des nouvelles règles en droit des sociétés, droit commercial, droit des contrats, droit de la concurrence ou droit de la consommation.
141,92 € TTC/an au lieu de 283,84 € TTC/an
Bulletin Rapide Droit Des Affaires