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24 janvier 2024
La faute qui justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction doit avoir été commise par le locataire à qui le refus est opposé et elle est inopposable à son successeur dès lors qu’aucun manquement ne peut être reproché à ce dernier.

Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime se justifie lorsque le locataire a commis une faute.

Toutefois, le refus n’est opposable au locataire que s’il a été précédé d’une mise en demeure qui ouvre à ce dernier un délai d’un mois pour se mettre en règle (C. com., art. L. 145-17 I-1°).

Encore faut-il que la faute qui justifie le motif grave et légitime ait été commise par le locataire et non par un tiers.

Dans le cas d’espèce, les bailleurs ont signifié divers commandements de payer les loyers et charges à leur locataire qui les a contestés.

Ultérieurement les bailleurs ont signifié au locataire un congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves légitimes.

Le locataire a ensuite cédé son fonds de commerce de Résidence Hôtelière.

Le cédant et le cessionnaire ont alors assigné les bailleurs en paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel ayant fait droit à cette demande, les bailleurs ont régularisé un pourvoi faisant grief à l’arrêt de les avoir condamnés à payer au cessionnaire l’indemnité d’éviction alors qu’ils pouvaient lui opposer les manquements commis par le cédant à titre de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement dès lors que le congé avait été délivré avant la cession du fonds de commerce.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant que le bailleur ne peut invoquer contre le cessionnaire du bail que les faits qui lui sont personnellement imputables et non ceux commis par le cédant et qu’en l’espèce ce n’était pas le cas.

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Philippe Legrand, spécialiste en baux commerciaux
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