Baux commerciaux : un congé peut en cacher un autre

Pour les baux commerciaux soumis au statut, l’article L. 145-9 alinéa 1 du code de commerce dispose que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».

Ainsi, à l’expiration du bail, le bailleur peut de manière discrétionnaire donner congé à son locataire en lui offrant le renouvellement, ou bien en le lui refusant, à condition de lui proposer dans ce cas le paiement d’une indemnité d’éviction, sauf les exceptions prévues aux articles L. 145–17 et suivants du code de commerce.

Le congé du bailleur doit à peine de nullité être motivé, c'est-à-dire qu'il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné (C. com., art. L. 145-9, al. 5).

La nullité du congé a pour effet de placer les parties en situation de tacite reconduction, sans formation d'un nouveau bail, puisque l'article L. 145-9 du code de commerce renvoie aux dispositions de l'article 1738 du code civil qui édicte qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat (Cass. 3^è civ., 18 mars 1998, n° 96-15.013, n° 426 P+B ; Cass. 3^è civ., 23 mars 2004, n° 01-15.748).

La Cour de cassation considère cependant qu’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré sans motif ou pour motifs équivoques qui encourt la nullité prévue au dernier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce n’est pas nul mais vaut offre de payer l’indemnité d’éviction, ce qui est une manière d’admettre une substitution de motif (Cass. 3e civ., 9 juin 1982 : Bull. civ. III, p. 110 ; Cass. 3è civ., 8 févr. 2006, n° 04-17.898, n° 170 FS - P+B ; Cass. 3e civ., 8 janv. 2008, n° 06-14.190 ; Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 07-18.520, n° 1226 FS-P+B).

Dans ce cas le preneur peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure et faire valoir son droit au paiement de l’indemnité d'éviction, (Cass. 3è civ., 19 févr. 2014, n° 11-28.806, n° 217 FS-P+B+R).

Une décision a par ailleurs admis qu'un congé pouvait être donné avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, s'il n'était pas mis fin à l'infraction ayant fait l'objet d'une sommation préalable et comportant offre de renouvellement dans le cas contraire (Cass. 3è civ., 15 mars 1989, n° 87-20.226).

La nullité du congé étant relative, elle permet au preneur soit de solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction, soit la poursuite du bail (Cass. 3è civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756, n° 702 FS-P+B+I : Gaz. Pal. 20 nov. 2018, n° 40, p. 69, note J.-D. Barbier).

Lorsque le bailleur consent au renouvellement, il adopte une attitude qui est de nature à satisfaire le locataire et il n’a donc pas à dire pourquoi il offre de renouveler - l’offre constituant à elle seule le motif du congé.

Un tel congé ne peut donc être déclaré nul pour défaut ou insuffisance de motif et ne saurait en conséquence être considéré comme valant refus de renouvellement avec offre de payer l’indemnité d’éviction.

C’est pourtant à cette conclusion inattendue que parvient la Cour de cassation au terme d’une analyse qui est conforme à sa jurisprudence habituelle concernant la sanction appliquée aux congés comportant refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour des motifs inopérants ou infondés.

Dans le cas d’espèce le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement, conditionnée par la modification de la consistance des lieux loués et à des obligations d’entretien du locataire.

Ce dernier a restitué les locaux à la bailleresse et l’a assignée en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire a été débouté de sa demande par la cour d’appel au motif que les modifications auxquelles la bailleresse subordonnait son offre de renouvellement ne pouvaient valablement s’inscrire dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement, et que celui-ci faisant offre de régulariser un nouveau bail, il ne pouvait s’analyser comme un congé sans offre de renouvellement.

Ainsi, pour la cour d’appel, le congé était nul et le maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du bail initial avant son départ volontaire, lui interdisait de solliciter le versement d’une indemnité d’éviction.

Cette analyse est censurée par la Cour de cassation qui considère qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes de celle du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit à une indemnité d’éviction.

Cette jurisprudence peut-être, rapprochée, toute chose égale par ailleurs, de celle adoptée par la Cour de cassation il y a quelques années sur l’offre de renouvellement conditionnelle du bailleur auprès duquel le locataire avait sollicité le renouvellement de son bail.

La haute juridiction a considéré dans ce cas qu’en présence d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur, sous la condition suspensive de la réalisation par le locataire de divers travaux relevant de l’entretien des lieux loués lui incombant - la non réalisation de cette condition devait s’analyser comme un refus de renouvellement du bail, assorti du paiement de l’indemnité d’éviction et non comme un refus de renouvellement sans indemnité, à défaut de survenance d’un manquement nouveau, depuis l’expiration du bail ou inconnu du bailleur lors de l’accord de celui-ci sur le renouvellement (Cass. 3^è civ., 7 juill. 2004, n° 03-11.152 FS-P+B : RJ DA 11/04 n° 1197).

L’arrêt qui vient d’être rendu est toutefois beaucoup plus significatif, puisqu’il s’agit de requalifier un congé donné avec offre de renouvellement en congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l’indemnité d’éviction à laquelle le bailleur ne peut plus se soustraire - dans le cas d’espèce - puisque le locataire ayant quitté les lieux l’exercice par le bailleur de son droit de repentir est devenu impossible.

On peut se poser la question de savoir si la Cour de cassation aurait fait droit à la demande du preneur dans l’hypothèse où ayant reçu un tel congé il était resté dans les lieux en sollicitant la nullité de celui-ci et la poursuite de son bail.